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70年后住宅用地
来源:东阳温馨家园 更新时间:2006-10-28 20:16:56 点击数: 【字体: 】 【打印
  10月22日,广受关注的物权法草案迎来了第四次审议。诸多与老百姓自身利益密切相关的问题也得以进一步明确。其中,草案有关“住宅用地70年期满后自动续期”这一条的修改,无疑是有效地解除了此前老百姓关于“房子住满70年后怎么办”的远忧。
  社会进步的体现
  浙江一剑律师事务所律师陈华认为,原来我们国家没有《物权法》,财产权、与财产有关的权益及物权的相关规定主要在《民法》中体现。但民法只是对这方面的内容作了原理方面的规定。随着国民经济的发展,民主化、法制化进程的推进,物权法的制定迫在眉睫。《物权法》是一部新的法律。房地产管理法规定国有土地使用权出让的最高年限为70年。实际上国有土地用于住宅用途的一般都是70年。原先法律对土地使用权年限届满以后如何处理也有规定,即如果期满以后土地使用权人要求继续使用土地的,除非是为了公共利益的需要,国家一般对申请人的申请予以同意。原来我国法律对土地使用权年限届满以后继续使用的出让金,如何补交没有作出详细规定,也没有明确由哪个部门、哪个机构来决定。新的《物权法》草案对这些内容都作了明确规定,这也是社会进步的一种体现。
  事实上,土地使用权用于房屋建造、住宅销售的时间并不长。以前的土地都是划拨性质,由国家无偿提供,用地单位无限期使用,因此并不存在土地使用年限的问题。在1995年《房地产管理法》颁布之前,并不存在土地使用权这个概念。从短期来看,土地使用权年限届满的问题在现实生活中还不存在,至少要到五六十年以后才会出现。但从长远来看,《物权法》对土地使用权到期后自动续期作出明确具体的规定,这对有产阶层来说无疑是个好消息。
  改动更具人性化
  浙中律师事务所律师徐正红认为,原先草案未对此作出明确规定时,可能会出现这样一个问题:土地使用年限期满后,同一幢建筑物,有人申请续期,有人不愿意申请。那么,究竟是以每一个土地使用权人单独提出续期为准,还是以幢为单位提出为准,抑或是以业主委员会为单位统一提出申请续期为准呢?遇上业主意见不一致的情况时,处理起来就会非常棘手。《物权法》征求意见稿关于期满后自动续期的修改可以省去申请续期这一手续上的繁琐环节。剩下的就是要交纳多少土地使用费的问题了。这一改动,正是本着“以人为本,使百姓能够安居乐业(因公共利益需要,需征收城市房屋的情况例外)”的角度来考虑。同时,这样的规定也更有利于物业使用人。另外,土地有偿出让制度从上世纪90年代开始实行,住宅用地期满后续期的情况一般而言也要发生在几十年之后。如何续期、土地使用费交纳多少、土地使用费支付的标准与办法等由现在的《物权法》来规定也是不切合实际的。上述内容由国务院规定,留待以后再明确,可能会更符合届时的社会状况。
  买房还得看房龄
  市区一家房地产公司的负责人认为,土地出让金也可以理解为土地租金,开发商在以招标、拍卖、挂牌等方式取得土地使用权后,必须向国家交纳土地出让金。其实,这也就是开发商一次性向国家交清了今后70年的土地租金。同样,消费者在购买商品房时也已经为土地出让金买单了,因为这其实是包含在房价里面的。前些年,开发商忙着囤地,导致有的项目拖了好几年才开发,卖到消费者手上时,土地使用年限已经“缩水”了一大截。以前,消费者对土地使用权性质、出让金之类的概念一直比较模糊,买房时对物业的土地使用年限也不会特别留心。随着房地产业的发展,消费者将会变得越来越成熟,今后买房时也会变得越来越挑剔。
  市力天世纪房地产中介有限公司总经理金国民告诉记者,现在二手房交易中同样存在这样一个问题:大多数购房者对二手房的房龄不是很重视。而在上海、杭州等大城市,消费者看房买房时,首先关注的就是房龄问题。另外,如果留心一下,就会发现杭州、上海等地的报纸在刊登房源信息时都清楚地标有“几几年的房子”这一重要信息。同一地段的房子,建造的时间越早,相应来说,卖的价格也越便宜。房子与其他高档耐用消费品一样,在漫长的使用过程中同样有一个折旧、报废的问题。这里所说的“房龄”有两层意思,一是指房子寿命的长短,也即建筑物本身的寿命;二是土地使用权年限的长短。土地使用权期限的长短直接影响并决定土地上附着的建筑物价值的高低。因此,消费者买房时要适当考虑房龄因素。
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