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房屋成本的构成
来源:东阳温馨家园 更新时间:2006-4-23 21:36:53 点击数: 【字体: 】 【打印
    成本法是求取估价对象在估价时点时的重新构建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。
    基本公式为:旧房地产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧
成本法的房地产各种费用构成如下:
    1、土地的重新取得价格或重新开发成本。可以根据国家颁布的基准地价,加上相关管理费用、投资利息、税费及利润来计算。通常,管理费用约占成本的2、5%∽3%,投资利息约占成本的5、5%,开发利润约为成本的15%∽20%。
    2、建筑物的重新购建成本。主要是以建安成本为基础,再加上相关的管理费用、投资利息、税费及利润来计算。一般来说,多层住宅每平方米的建安成本约为1000元,高层住宅约为1600元。
    3、估算折旧。既可以通过观察估价房屋的成新状况,也可以根据房屋的自然寿命折旧。按照一般惯例,砖混结构住宅的自然寿命为50年,每年的折旧为2%;钢混结构住宅为60年,年折旧为1、67%。
    总之,业主通过运用上述两种方法就能确定自己的房屋价格,它基本上符合市场价格。因此,业主可以放心地将房屋上市出售。同时,提醒各位业主,根据上面所评估出来的价格是没有法律效力的,只能当做出售房屋时的价格参考。
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